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“明年上海的房价趋势，总体看法仍然是上涨，但是涨幅明显趋缓，并且不排除局部区域，结构品种调整的可能。”上海社会科学院房地产业研究中心理事、副研究员顾建发25日上午在东方网这样说。

上周以来，自媒体传出“江浙炒家撤资退出上海”的消息后，市民对上海楼市及房价走势的关心再次高涨，东方网在此期间连续采访多位业内人士，希望给网友更多的资讯。今天上午，东方网请到顾建发先生，请他就近期大家关心的楼市问题谈谈自己的看法。

上海高房价原因有二炒家退出是件好事

“不少老百姓认为上海房价高是因为有人炒高房价，您知道在上海楼市中投机的成分究竟有多大吗？”记者问。

“对于这点，我没有具体数据，我只能凭着经验来判断。”顾建发说：“目前上海商品房购房人的结构，四分之一是三外人士，即境外、国外、市外，四分之三是本地人。三外人士中，四分之一的人是用来居住的，本地人士中四分之一的人是用来投资的。”

“那您认为，这样比例的投机者会影响上海的房价吗？”

“上海房价高，我觉得主要是两个原因。一是成本提高，主要是近几年的上海地价涨幅非常大。比如说，上海市中心的黄浦、卢湾、静安三个区的土地价格每亩都在一千万以上，按容积率2.5来算，楼面价就是6000元，再加上其他费用，成本就在一万元，它的售价当然至少12000元。第二个是，不可否认，目前高房价与炒作有相当大的关系。”

记者问：“上周有消息说不少炒家都撤出上海了，以后情况会不会变得好些？”

顾建发说：“我也听说了这问题了，尤其说是浙江资金撤出上海，我感到这是一件好事，投机的成份更少一点，不是对上海楼市更好一些吗？但这只不过是个别项目而已，从总体上还没有得到有说服力的材料证实这一说法。”

中低收入家庭本不是购房对象，买房应靠政府保障机制

顾建发似乎对关于楼市炒家的问题不愿多谈，于是记者便换个角度继续提问。“不管高房价的原因是什么，反正现在房价已经高了，大多数老百姓都买不起啊。”

“对这一问题，我们要有一个正确的认识，并不是每一个人都买得起房的。根据国外的经验，买房的人都是中等收入以上者，同理我们也是这样。”顾建发说：“目前，上海统计部门把上海人均收入划分为七个档次，其中中等偏低，低收入和最低收入家庭，我认为不应该是买房的对象。他们应该通过政府保障机制来解决住房问题，比如说，中低价四高小区，廉租屋等等。”

市场不能解决的问题，政府就是要进行干预

“听说明年贷款利率要调高，是真的吗？”记者问。顾建发回答：“目前，我国银行利率是建国以来最低的，最近出现粮油涨价，对此大家议论比较多，我想，我们的利率走势应该是往上走的。随着我国金融体制的改革，利率市场化是必然趋势。此外，央行准备金利率调高一个百分点，就是对通货膨胀的一种预期。”

“听说明年政府会通过征收增值税等手段来控制房产转让，是这样吗？”

“对这个问题，如果说政府要进行控制，那么这也非常可以理解。我的观点是，对市场不能解决的问题，政府就是要进行干预。我在今年年初的时候就说过对炒房要进行调控，比如说，可采取取消期房转让等措施，甚至还可以征收土地增值税。”

“那么，政府近期会有类似的政策出台，以控制房价继续上扬吗？”

“关于控制房价的政策，各方面专家提的比较多，政府还在拟议之中，我想如果调控得好，上海的房地产市场仍然前途光明。”对于这个问题，顾建发并没有给出明确答案，但他仍然把希望留给了我们。

附：顾建发与东方网网友的部分聊天记录

网友(技术员):明年哪种房型最紧俏？您上次说是联体别墅，现在还是吗？顾建发：这问题应人而已，富裕一族非常喜欢独立式别墅，高收入的白领再买第二套的房子可能会选择联体别墅，那么中高收入比较喜欢市中心的公寓，中等收入只能选择内环线以外的普通商品房，至于说哪种房型最紧销，我想应该是功能齐全，面积紧凑。比如说，2+1房或3+1房等。

网友(崇明人):在上海远郊崇明县城，房价已接近每平米4000圆，您说合理吗？还会涨吗？顾建发：崇明将是2010年以后上海经济发展的重点区域，现在房价已经上涨至3000元，主要是大家对它一个未来预期，因为崇明是上海生态环境最好的一块地方，目前，越江工程正起动，一旦崇明越江工程建成那可能房价将有较大的涨幅。

网友(妞妞):听说上海将建新城分流百万人，中心人口控制在八百万？那么是不是意味市郊房价会涨？顾建发：现在是市郊房价已经涨了很快了，二年以前还是2000元以下的，现在都在4000元，比如说，松江、嘉定等，那随着上海三城（海港城，汽车城、松江新城）九镇建设，上海郊区城市化程度将大大提高。

网友(丫丫):请问顾老师，您认为中环线周边的房价会有怎样的走势？顾建发:中环线是上海又一个重大的基础设施工程，它的建成对缓解上海的交通有着举足轻重的作用，可以把他形容为上海的一个“金环”，上接市中心，下联整个郊区，周边的楼盘应该不错。

网友(小威):是否有买进的商品房，五年内不能出售的规定?顾建发:没有这种规定，五年内不能出售的是指政府定向供应的中低价住宅，普通商品房不在此例。

网友(完美):您对董家渡的两块地的旧区重建怎么看？顾建发:对旧区改造市政府有关部门非常关注，董家渡作为南外滩地区和世博会周边地区未来前景非常看好，它将成为上海一个新的非常有吸引力的居住区。

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