记者为此向广州多家房地产公司还应证，诸多房地产公司高级职业经理人甚至老板都对上述的说法或观点做出极其肯定的否定。房地产商较多的认可的是：“广州房地产开发利润率在10%左右，极个别企业在比较景气的年份纯利最多也不过20%多”……

　　我到底房地产是否属于暴利行业？地产开发利润率到底多大？

　　权威数据狙击“暴利说”

　　今年2月16日发布的全国经济普查数据第三号公报中的结论显示：2004年全国房地产开发经营收入为13315.0亿元，利润为1035.2亿元，房地产开发经营行业平均利润率为7.77%。

　　这一数据公布后引发了房地产相关行业激烈的争论，众多专家学者以及相关研究机构都认为“太低了，不可能”；而大多数开发商认为“比较准确”，政府权威部门有关负责人也再三强调这一结果的准确性：“这是一个行业平均水平，既包括了赚钱的企业，也包括了亏损的企业。”

　　事实似乎正是如此。以广州为例，即令在房地产市场最为红火的近几年，虽然有不少房地产开发企业实现了良好的经营业绩，但同时也还有不少房地产开发企业亏损破产，而在房地产市场低迷的早些年，广州不仅有大量房地产开发企业亏损破产，房地产开发经营行业平均利润率更是低得令人“可怜”。权威统计数据显示：2003年底广州全市房地产开发企业资产总计达2940.62亿元，同比增长6.1%；经营收入465.92亿元，同比增长9%，其中销售收入433.75亿元，同比增长14.0%；实现利润38.81亿元，同比增长78.0%。从如上权威统计数据可见，虽然2003年广州房地产开发实现利润同比2002年大幅增长了78.0%！但2003年广州房地产开发经营行业平均利润率也不过仅为8.1%！

　　再以目前中国最为成功的房地产企业万科地产为例。作为上市公司的万科A(代码000002)在2005年第三季报中显示：截止2005年第三季度，万科A主营业务收入为55.5613亿元，主营业务利润为19.6828亿元，其他业务利润0.1284亿元，营业费用为3.35728亿元，主营业务税金及附加为3.0626亿元，管理费用2.9784亿元，利润总额12.5237亿元，净利润8.7179亿元，经营毛利率35.43%，经营净利率15.69%……

　　潘石屹曾经表示，房地产开发经营极限盈利就是22.6%。22.6%是怎么算出来呢，就是房地产利润是100%，我们的成本是0，缴纳完营业税、土地利用税、所得税，绝对不会超过22.6%，

　　据此可见，即令有个别房地产开发企业曾经谋取过60%乃至90%的暴利，但中国房地产开发经营整体利润率并不像人们所想象的那样“高昂”，房地产业并不像是众矢之的暴利行业。

　　“暴利说”甚嚣尘上

　　“房地产开发资金的风险很高，要是利润率仅有7.77%，肯定没有多少人愿意干。”

　　确实如此，倘若房地产开发经营行业平均利润率真如今年2月16日发布的全国经济普查数据第三号公报结论显示那样仅为7.77%的话，很难相信还会有“千军万马”去趟房地产业这碗“浑水”。

　　还有一点令人不得不信服的是：最近几年公布的中国100名富豪榜中，从事房地产的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年增加到37家。如今，中国百富榜上，超过一半是房地产开发商！倘若说用这一理由来证明地产开发“暴利说”过于“抽象”的话，我们可以用身边具体的事例来做佐证：广州某楼盘在2003年底刚推出时每平方米售价仅为4000多元，如今新推一期销售均价却高达7000元！虽然新推项目装修标准有所提升--从原来的每平方米600元大幅提高至1200元，但成本提升极限也仅为600元，而钢材水泥等建筑成本增加的费用却早已因为营销广告宣传费用的大幅减少所抵消。因此，即令2003年该楼盘开发经营利润率仅有5%，如今的利润率至少也高达50%以上了。

　　前段时间，福州市有关部门公布的数据显示：福州市房地产开发经营利润率高达50%！虽然福州的这一结论并不具有普遍性，但却证明了房地产开发经营确实存在着暴利的现象。

　　日前公布的中央统战部和全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润居各行各业之首，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍，比社会平均利润更是高5倍！由此不难理解，缘何房地产业会连续三年居十大暴利之首，并且能够再上2005年10大暴利行业排行榜。

　　有广州房地产商埋怨，前几年广州有大量房地产企业亏损倒闭没人可怜，如今房地产商刚过上几天好日子便成为众矢之的，此前广州楼价连续近8年下跌无人关注，如今刚上涨了两年人们便怨声载天，真不知是得罪谁了。

　　其实，人们并没有埋怨楼价上涨，而是埋怨楼价飚升过快--短短两年涨幅业已超过了近8年的跌幅！人们并非都想房地产企业亏损倒闭，而是个别地产商谋取暴利损害了广大购房者的权益。
　　
　　管理费用有所提高

　　虽然房地产企业管理效率不断提高，企业管理人员日趋简练，但由于房地产职业经理人薪金的不断提高，以及企业管理不断规范化，导致地产开发管理费用有所提高。

　　以规范化管理著称的万科A为例，2004年度管理费用占主营业务收入比重仅为4.75%，到2005年第三季度则上升至5.36%，上涨了约15%；而珠江实业管理费用占主营业务收入的比重则从2004年度的7.37%上涨至2005年第三季度的9.25%，大幅上升了约25.5%。不过，管理费用占主营业务收入比重仅为5%-10%，虽然其近年有所上升，但不至于大幅增加地产开发成本。

　　近年广州地产开发经营业务税金及附加费用近年相对较为稳定，大都保持在5.5%左右，例如万科A的“税金及附加”占主营业务收入的比重在2004年度为5.68%，在2005年第三季度为5.51%，基本上保持不变；而珠江实业的“税金及附加”占主营业务收入的比重在2004年度为5.38%，2005年第三季度为5.45%，同样较为稳定。

　　此外，由于近年房地产企业自有资金及预售款大幅增加，有效地抑制了银行利息费用的大幅增长，保障了地产开发成本的相对稳定性。因此，近年楼价的持续飚升，不能归咎于地产开发成本的提升。

　　营销成本逐年下降

　　此前几年广州地产开发经营营销成本占营业额的比重大都在5%左右，个别楼盘营销成本甚至高达7%！不过，如今随着市场销售的好转，不少房地产企业开始大肆压缩营销成本，致使营销成本逐年下降，营销成本占营业额的比重大幅下跌至2%左右。

　　以广州某大型房企为例，2005年其销售额高达20多亿元，然而其广告宣传营销推广费用却不足5000万元，营销成本占营业额的比重仅为2%左右。珠江实业在2005年三季度报表中显示的主营业务收入为139，037，498元，但同期其营业费用却仅为2，814，922元，比例仅为2.02%，而在2004年度，其营销成本占主营业务收入的比重更仅有0.5%！

　　不可否认的是，近年广州楼盘社区活动宣传推广费用有所提升，但硬性广告宣传费用却大幅下降了。几年来广州商品房销售金额逐年上升，但媒体广告费却以每年超过10%的幅度下降。

　　税费成本测算不易

　　记者查阅了一些资料，关于在房地产开发中，“税费成本”的定义说得简单而含糊，大致就是指，开发建设项目投资估算中，项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

　　税种复杂费用繁多导致房价高位运行？

　　广州一开发商给记者简单罗列了他们在内部操作时的一套“成本估算方法”。在他们的各项成本费用的设定中，成本费用可以归纳为八大类：土地成本、小区基础设施建设费、建安工程成本、前期费用、销售费用、企业管理费、利息及不可预见费。当记者询问其中的“税费成本”占多大的比例时，他表示了茫然。他告诉记者，在实际的开发过程中，缴税的种类伴随着开发的自始至终，而在建设过程中需要缴纳的费用更是“无从计算”，“不可预料”。象费用中囊括的市政配套费、供电工程费、供水工程费、排污工程费、小区道路、广场工程费、园林绿化工程费以及体育、休闲、设施工程款，这些都是明确的，一些拿地时附带要求的修路啊、建学校等费用就很难估摸了。“但是羊毛出在羊身上”他向记者坦白，“这些花销费用，最后都将算入房价，摊到购房者头上。”

　　在我国商品房价格构成中，税费成本较高是行内的“运行潜规则”。除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。

　　据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见右表。

　　如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30%～40%。

　　对开发商而言，主要的税种有两个，一是营业税，一是企业所得税。营业税在许多大城市为5.5%，其构成为营业税5%以及在此基础上附加的城市建设税和教育附加税。由于这块税是根据开发商销售实现额征收的，因此避税的空间不大。但是许多开发商抱怨在开发成本构成中，税负因素占有很大比重呢？记者了解到，这是因为其中包含了三块内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；税，主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”，可以说与房地产相关的收费。

　　据统计，目前与房地产开发经营有关的税种就有营业税、印花税、土地出让金、企业所得税等12种，其中对商品房价格影响大且不规范的是各类名目繁多的四源(水、电、气、热接入)费、人防设施建设费、教育基础附加费、城市建设税、有线电视接入费等收费、摊派，竟达六七十种之多。有专家表示，多年来，搭车收费严重的现实，也是房价高位运行的重要因素。