"六个循环"的启示 选稿:赵岩欣  来源:东方网   作者:苏应奎   　 2004年5月7日 9:30 　　——《我看上海房价》专论之十六 　　 　　为参加东方网有关上海城市建设特别是住宅建设的讨论，找了一些相关资料和文章参阅，其中《沪港经济》（2003年11期）载有丁建平先生一篇专文，介绍香港房地产演变的“六个循环“，很有意思，很受启发，略予评价如次： 　　弹丸之地的香港，土地面积只有1092平方公里，是上海的六分之一。香港从开埠时的小渔村，发展成为今日的国际大都会，房地产市场是一个重要环节。作为一种独特的商品，房地产极易受物价周期波动影响，所以房地学说中有兴衰循环的理论。战后香港经历多次经济转型，形成了房地产的多个兴衰循环——大致经历了五个循环，据说现阶段是第六个循环，还没有完结。从中可以得到的启示至少有二： 　　一、房地产市场的成熟，要有一个过程，政府在其中大有“作为”。香港房地产市场已经经历了五个阶段，即恢复期（1945——1953）、热身期（1954-1967）、冲刺期（1968-1947）、定型期（1975-1984）、成熟期（1985-1998）。从恢复期至成熟期，化了50多年时间。除了国际金融环境和物价波动因素的作用，这里肯定还有其它规律可循，很希望专家们能做出研究。这里值得注意的是，为规范和促使房地产业健康有序发展，香港当局在每一个“期”间，都有相应的对策措施，例如低俗时期采取一系列政策刺激房地产市道的复苏；崎涨时又有相关的一系列抑止措施。例如在“成熟期”间的1994年至1996年，香港的楼价创下“天价”，市区的住宅楼价高至平均6000余港元/平方米，和当时多数市民的购买力完全脱节。由于升势太急，银行界为求减低风险，普遍采取审慎按揭措施；港府为了打击楼宇的炒风而成立了“土地供应及物业价格专责小组”，采取包括压抑楼宇价格、加强对预售楼花的管制、提出增加房屋和土地的供应等等一系列措施，使楼价很快回落到1992年初水平。 　　上海的房地产业起步较晚，目前处于何种阶段？局外人如我辈者无缘置喙，但相信离“成熟期“尚远，未来过程中肯定会有许多问题、矛盾有待解决，有许多事情要做。就政府而言，借鉴香港经验，也肯定大有“作为”在。这里没有无视市场经济本质属性的意思，而是从市场经济只是资源配置形式的角度，同时强调政府在宏观调控方面不可或缺的作用。 　　二、综观香港“房市”从恢复期至成熟期的演变历程，有关专家认为，房地产市场的每一次兴与衰，与四个“有关”密不可分。那就是：和政策有关，和银行有关，和经济环境有关，和需求有关。政策可以起到纲举目张的作用，银行可以造血也可以抽血，经济环境是个温床，需求是市场的体温计。四者之间唯有相辅相成，才能造成房地产市场的“大牛市”。 　　经验之谈，至理要言。如此观之并对待者，才会有理性的“房产（卖买）观”，理性的”投资观“，理性的”风险观”，也才会有房地产业和房地产市场的稳健发展和日趋成熟。